InModerna GSI

Análisis profesional de contratos, documentación y gestión inmobiliaria

13 julio, 2026

ALQUILER DE TEMPORADA Y HABITACIONES: ¿POR QUÉ EL MERCADO ENTRA EN UNA ETAPA DE MÁS CONTROL?

El mercado del alquiler está cambiando. En los últimos años, muchos propietarios han buscado alternativas al alquiler de vivienda habitual: contratos de temporada, alquiler por habitaciones, estancias vinculadas a estudios, trabajo, desplazamientos profesionales, tratamientos médicos u otras situaciones transitorias.

Este cambio no ha aparecido por casualidad. La presión de la demanda, la limitación de rentas en zonas tensionadas, la incertidumbre normativa y la necesidad de más flexibilidad han hecho que muchos inmuebles se analicen desde una perspectiva más patrimonial: vender, alquilar de forma habitual, alquilar temporalmente, reformar, conservar o reorganizar el patrimonio familiar.

Ahora bien, el contexto actual ya no permite improvisar. El alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones han entrado en una etapa de más control, más justificación y más exigencia documental. Para los propietarios, esto significa que la rentabilidad ya no se puede analizar separada del riesgo jurídico y de la gestión real del inmueble.

La temporalidad no depende solo de la duración

Un error habitual es pensar que un contrato alquiler por habitaciones han entrado en una etapa de más control, más justificación y más exigencia documental. Para los propietarios, esto significa que la rentabilidad ya no se puede analizar separada del riesgo jurídico de 6, 9 u 11 meses es automáticamente un alquiler de temporada. Pero la cuestión principal no es solo la duración, sino la finalidad del contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos diferencia entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos para uso distinto del de vivienda. Esta distinción es importante porque no todos los contratos tienen la misma protección, las mismas prórrogas ni las mismas consecuencias jurídicas. (Fuente: BOE - Ley de Arrendamientos Urbanos)

Para que un alquiler sea realmente de temporada, debe responder a una causa temporal concreta y coherente: estudios, trabajo de duración determinada, traslado profesional, atención médica, obras en la vivienda habitual u otra necesidad transitoria. La causa debería quedar bien recogida en el contrato y, si es posible, acreditada documentalmente.

Por eso, en el mercado actual, no basta con poner una fecha de finalización. Es necesario que el contrato explique por qué esa estancia es temporal y por qué no cubre una necesidad permanente de vivienda.

El alquiler por habitaciones también requiere más análisis

El alquiler por habitaciones se ha convertido en una modalidad muy presente en ciudades con alta demanda residencial. Para algunos propietarios puede parecer una vía para obtener más ingresos mensuales, pero también implica más gestión, más rotación, más convivencia entre ocupantes y más atención al cumplimiento normativo.

En este tipo de operación no solo importa la renta total. También deben analizarse las condiciones de habitabilidad, el uso real del inmueble, la distribución, la convivencia, la responsabilidad del propietario, la documentación contractual y la posible aplicación de límites en zonas con regulación específica.

La Ley 11/2025, de medidas en materia de vivienda y urbanismo en Cataluña, refuerza el marco de control sobre diferentes usos residenciales e introduce nuevas medidas relacionadas con la vivienda, especialmente en municipios con fuerte demanda residencial. (Fuente: Portal Jurídico de Cataluña - Ley 11/2025)

Esto confirma una tendencia clara: el mercado del alquiler ya no se puede gestionar solo con criterios comerciales. Cada modalidad debe estudiarse con prudencia, teniendo en cuenta el tipo de inmueble, el objetivo del propietario y la normativa aplicable en cada momento.

Rentabilidad y riesgo: dos variables que deben analizarse juntas

Cuando un propietario decide alquilar una vivienda, es normal preguntarse qué opción puede generar más ingresos. Pero la pregunta profesional no debería ser solo “¿cuánto puedo cobrar?”, sino también “¿qué riesgo asumo y qué nivel de gestión necesitaré?”.

Un alquiler de temporada puede tener sentido si existe una causa real y una demanda adecuada. Un alquiler habitual puede aportar más estabilidad y menos rotación. Un alquiler por habitaciones puede incrementar los ingresos mensuales, pero también puede comportar más dedicación, más mantenimiento y más complejidad contractual.

Por eso, antes de decidir, conviene comparar escenarios:

1) Ingresos mensuales estimados.
2) Duración y estabilidad de la ocupación.
3) Riesgo de impago o rotación.
4) Desgaste del inmueble.
5) Necesidad de gestión y seguimiento.
6) Normativa aplicable.
7) Perfil del inquilino u ocupante.
8) Objetivo patrimonial del propietario.

La mejor opción no siempre es la que da una renta mensual más alta. En muchos casos, una estrategia más estable, más clara y mejor documentada puede ser más interesante a medio plazo.

La documentación se convierte en una pieza clave

En un contexto de más regulación, la documentación es un elemento central. Antes de poner una vivienda en el mercado, es recomendable revisar la situación del inmueble, la cédula de habitabilidad si corresponde, el certificado energético, el estado de la finca, las condiciones del contrato y la justificación del tipo de arrendamiento.

También es importante evitar contratos genéricos que no explican bien la realidad de la operación. Un contrato mal planteado puede generar inseguridad jurídica, conflictos entre las partes y dificultades si posteriormente hay que defender la naturaleza real del arrendamiento.

Por este motivo, la gestión profesional del alquiler no consiste solo en encontrar una persona interesada. Consiste en analizar la modalidad adecuada, filtrar bien el perfil, preparar la documentación, revisar riesgos y acompañar al propietario durante el proceso.

¿Qué estrategia puede tener sentido para un propietario?

No hay una respuesta única. La decisión depende del tipo de vivienda, de su ubicación, del estado del piso, de la situación personal del propietario y de su objetivo patrimonial.

Si el propietario busca estabilidad, puede tener más sentido un alquiler de vivienda habitual con un buen filtrado del perfil. Si la necesidad es temporal y está justificada, puede valorarse un alquiler de temporada correctamente documentado. Si el inmueble tiene una distribución adecuada y se quiere orientar a ocupantes independientes, el alquiler por habitaciones puede analizarse con cautela. Y si la vivienda requiere mucha inversión, quizá convenga estudiar antes una venta, una reforma o una actualización parcial.

En cualquier caso, el punto de partida debería ser siempre el mismo: entender bien el inmueble y definir una estrategia antes de publicarlo.

Conclusión

El alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones forman parte del mercado actual, pero ya no pueden plantearse como una solución improvisada. El nuevo contexto exige más criterio, más documentación y una visión más profesional de cada operación.

Para los propietarios, la clave está en equilibrar rentabilidad, seguridad jurídica, estabilidad y gestión. Antes de decidir cómo alquilar una vivienda, conviene analizar el caso concreto y evitar decisiones basadas solo en la renta mensual prevista.

En InModerna GSI ayudamos a propietarios a estudiar su inmueble con una visión inmobiliaria y patrimonial, valorando las diferentes opciones: alquiler habitual, alquiler de temporada, alquiler por habitaciones, venta, reforma o conservación del patrimonio.

Si tienes un piso en Barcelona y quieres analizar qué estrategia puede encajar mejor, contacta con InModerna GSI y te orientaremos sin compromiso.

Vivienda luminosa y eficiente preparada para vender o alquilar

6 julio, 2026

EFICIENCIA ENERGÉTICA Y REFORMAS: ¿POR QUÉ CADA VEZ IMPORTAN MÁS AL VENDER O ALQUILAR UNA VIVIENDA?

Cuando un propietario piensa en vender o alquilar una vivienda, a menudo lo primero que se plantea es el precio. Pero el valor de un inmueble no depende solo de los metros cuadrados, de la ubicación o de la situación del mercado. Cada vez tienen más importancia otros factores como el estado de conservación, la luz natural, el aislamiento, la distribución, el confort, el consumo energético y la primera impresión que recibe una persona cuando visita la vivienda.

En un mercado inmobiliario cada vez más exigente, preparar bien un piso antes de venderlo o alquilarlo puede marcar la diferencia. No siempre es necesario hacer una reforma integral, pero sí conviene analizar si hay mejoras concretas que pueden ayudar a presentar mejor el inmueble y facilitar la decisión del comprador o del futuro inquilino.

¿Por qué la eficiencia energética gana importancia?

La Unión Europea ha reforzado en los últimos años las políticas vinculadas a la eficiencia energética de los edificios. La Directiva europea de eficiencia energética en edificios busca acelerar la renovación del parque inmobiliario y mejorar el comportamiento energético de las viviendas, especialmente en aquellos edificios con peor rendimiento. (Fuente: MITECO)

Esto significa que, a medida que avance la normativa y cambien las preferencias de compradores e inquilinos, aspectos como el aislamiento, las ventanas, la climatización, la ventilación o el consumo energético tendrán cada vez más peso en la percepción del valor de una vivienda.

El comprador actual no solo mira si un piso es bonito o está bien situado. También se fija en si será cómodo, si tendrá un consumo razonable, si necesitará muchas inversiones después de comprarlo y si el edificio está preparado para los nuevos estándares de habitabilidad y sostenibilidad.

El certificado energético: más que un simple documento

El certificado de eficiencia energética es obligatorio en muchas operaciones de venta o alquiler e informa sobre el comportamiento energético de la vivienda. Aunque algunos propietarios lo ven solo como un trámite, puede ser una información relevante para el comprador o inquilino. (Fuente: MITECO - Certificación energética)

Una calificación energética mejor puede transmitir una idea de menor consumo, más confort y mejor mantenimiento de la vivienda. Por el contrario, una calificación baja puede hacer pensar que el futuro comprador tendrá que asumir reformas, cambiar ventanas, mejorar instalaciones o invertir en climatización.

Esto no significa que todas las viviendas con una calificación baja sean difíciles de vender. Pero sí conviene tenerlo en cuenta dentro de la estrategia comercial: cómo se presenta el piso, qué precio de salida se fija y qué mejoras pueden ser recomendables antes de ponerlo en el mercado.

¿Qué miran hoy los compradores e inquilinos?

Además del precio y la ubicación, muchos compradores e inquilinos valoran cada vez más estos aspectos:

1) La luz natural.
2) La orientación de la vivienda.
3) El estado de la cocina y del baño.
4) La calidad de las ventanas.
5) El aislamiento térmico y acústico.
6) La distribución de los espacios.
7) El estado de la finca y de las zonas comunes.
8) La necesidad o no de hacer reformas inmediatas.

En barrios consolidados como Gràcia, donde hay fincas antiguas, viviendas con encanto y tipologías muy diferentes, estos detalles pueden tener mucho peso. Dos pisos de superficie similar y situados en el mismo barrio pueden generar un interés muy diferente según su estado, la luz, la distribución y las posibilidades de mejora.

Reformar antes de vender: ¿siempre es necesario?

No siempre. Esta es una de las preguntas más habituales. Hay propietarios que piensan que, antes de vender, hay que hacer una reforma importante. Pero no siempre compensa invertir una gran cantidad si después no se recupera en el precio final de venta.

En algunos casos, puede ser más conveniente hacer pequeñas mejoras: pintar, ordenar, mejorar la iluminación, reparar desperfectos visibles, cambiar algún elemento deteriorado o preparar mejor la vivienda para las fotografías y las visitas.

En otros casos, especialmente si la vivienda está muy deteriorada o si tiene una distribución poco funcional, sí puede tener sentido estudiar una reforma parcial o incluso plantear una propuesta visual de mejora para que el comprador entienda el potencial del inmueble.

La clave está en analizar cada caso. No es lo mismo un piso listo para entrar a vivir que una vivienda para reformar, ni tampoco se dirige al mismo tipo de comprador. Por eso, antes de invertir, conviene valorar qué objetivo tiene el propietario: vender rápido, maximizar precio, alquilar con garantías o mejorar la rentabilidad futura.

Pequeñas mejoras que pueden cambiar la percepción de una vivienda

A veces, una vivienda no necesita una gran reforma, sino una mejor presentación. Algunas mejoras sencillas pueden ayudar mucho:

1) Pintar paredes en tonos neutros.
2) Mejorar la iluminación con luz cálida y puntos bien distribuidos.
3) Retirar muebles excesivos o elementos personales.
4) Reparar persianas, puertas, grifos o pequeños desperfectos.
5) Ordenar y limpiar bien antes de las visitas.
6) Revisar la ventilación y los olores.
7) Preparar fotografías profesionales.
8) Mostrar posibilidades de reforma o redistribución si el piso lo permite.

Estas acciones pueden mejorar la primera impresión y ayudar a que el comprador o inquilino perciba la vivienda con más confianza.

Ayudas y rehabilitación: una oportunidad para propietarios y comunidades

La rehabilitación de edificios y viviendas también está ganando protagonismo dentro de las políticas públicas. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incluye líneas orientadas a la rehabilitación, la accesibilidad y la mejora de la eficiencia energética. (Fuente: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana)

Este tipo de medidas pueden ser especialmente relevantes para comunidades de vecinos, edificios antiguos o propietarios que quieren mejorar su inmueble antes de vender, alquilar o simplemente conservar mejor su patrimonio.

En ciudades como Barcelona, donde una parte importante del parque residencial tiene muchos años, la rehabilitación no solo es una cuestión estética. También puede influir en la seguridad, la accesibilidad, el confort y la sostenibilidad de los edificios.

¿Cómo puede ayudar InModerna GSI?

En InModerna GSI entendemos que cada vivienda necesita una estrategia diferente. Antes de vender o alquilar, es importante estudiar el estado real del piso, el perfil de demanda, la zona, la competencia y las posibles mejoras que pueden ayudar a presentarlo mejor.

También podemos orientar sobre si conviene vender tal como está, hacer pequeñas mejoras, estudiar una reforma parcial o preparar una propuesta visual para mostrar el potencial de la vivienda.

Además, en InModerna GSI ofrecemos un servicio inmobiliario integral y colaboramos con profesionales especializados en reformas, seguros y asesoramiento hipotecario, para poder acompañar mejor a los propietarios en diferentes fases del proceso.

Conclusión

La venta o el alquiler de una vivienda no depende solo del precio. El estado del piso, su eficiencia energética, la presentación, la documentación y la percepción del comprador o inquilino son elementos cada vez más importantes.

Si tienes un piso en Gràcia o Barcelona y no sabes si venderlo, alquilarlo, reformarlo o simplemente quieres conocer qué potencial tiene, podemos ayudarte a estudiar tu caso.

Contacta con InModerna GSI y te orientaremos sin compromiso.

Contrato de alquiler y documentos legales relacionados con los cambios de la LAU

1 julio, 2026

EL GOBIERNO PREPARA NUEVOS CAMBIOS EN EL ALQUILER: ¿QUÉ PUEDE PASAR CON LA LAU?

El mercado del alquiler vuelve a situarse en el centro del debate político y jurídico. Después de meses de incertidumbre normativa, el Gobierno ha anunciado la preparación de un nuevo paquete de medidas en materia de vivienda que podría afectar a los contratos de alquiler, los arrendamientos de temporada, los alquileres por habitaciones y las actualizaciones de renta. (Fuente: El País) (Fuente: elDiario.es)

Para propietarios e inquilinos, esta situación genera una pregunta muy clara: ¿qué puede cambiar realmente y cómo puede afectar a los contratos de alquiler?

Antes de entrar en detalle, es importante aclarar que no todas las medidas anunciadas están aprobadas definitivamente. Por tanto, hay que diferenciar entre el marco legal vigente y las propuestas que el Gobierno quiere recuperar o reformular.

¿Qué regula actualmente la LAU?

La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida como LAU, es la norma principal que regula los arrendamientos de fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda. (Fuente: BOE - LAU)

Esta distinción es importante porque no es lo mismo un contrato de vivienda habitual que un contrato de temporada o un uso distinto del de vivienda. Cada tipo de contrato puede tener consecuencias diferentes en relación con la duración, las prórrogas, la actualización de la renta y los derechos de las partes.

¿Qué pasó con el decreto de marzo de 2026?

El Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, con dos medidas destacadas en materia de alquiler: una prórroga extraordinaria para determinados contratos de vivienda habitual y una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta. (Fuente: BOE - Real Decreto-ley 8/2026)

Ahora bien, este decreto no fue convalidado por el Congreso y quedó derogado. La resolución de derogación se publicó en el BOE el 30 de abril de 2026. (Fuente: BOE - derogación del Real Decreto-ley 8/2026)

Esta situación ha generado dudas jurídicas, especialmente en aquellos casos en los que un inquilino ya había solicitado acogerse a la prórroga mientras la norma estaba vigente. Por eso, cada situación concreta puede requerir un análisis individualizado.

¿Qué prepara ahora el Gobierno?

Según las informaciones publicadas, el Gobierno trabaja en un nuevo decreto de vivienda que podría recuperar parte de estas medidas y añadir otras. Entre los puntos anunciados están:

1) Recuperar algún tipo de prórroga extraordinaria para contratos de alquiler.
2) Limitar o controlar determinadas actualizaciones de renta.
3) Regular mejor los contratos de temporada.
4) Poner más control sobre los alquileres por habitaciones.
5) Exigir que los contratos consten por escrito.
6) Estudiar incentivos fiscales para propietarios que mantengan o reduzcan rentas.
7) Reforzar la distinción entre vivienda habitual, temporada y uso turístico.

Estas medidas todavía pueden cambiar, porque dependerán del texto definitivo que se apruebe y de su posterior tramitación parlamentaria.

¿Por qué es importante para los propietarios?

Para los propietarios, cualquier cambio en la normativa del alquiler puede afectar a la manera de gestionar una vivienda.

Antes de alquilar un piso, es importante tener claro si se trata de un alquiler de vivienda habitual o de un contrato de temporada, qué duración tendrá el contrato, qué actualizaciones de renta se podrán aplicar, qué obligaciones corresponden al propietario y cómo puede afectar la normativa de zona tensionada, si es aplicable.

En un contexto de cambios normativos, improvisar puede generar problemas. Un contrato mal planteado puede acabar provocando conflictos, inseguridad jurídica o dificultades para defender correctamente los intereses de cada parte.

¿Y qué pasa con los alquileres de temporada?

Uno de los puntos más sensibles es el alquiler de temporada. En los últimos años, este tipo de contrato se ha utilizado cada vez más, especialmente en ciudades con mucha presión residencial como Barcelona.

El problema aparece cuando un contrato se presenta como temporal, pero en realidad cubre una necesidad permanente de vivienda. Por eso, una de las líneas anunciadas por el Gobierno es reforzar la regulación de estos contratos y evitar usos incorrectos.

Para los propietarios, esto significa que será todavía más importante justificar correctamente la causa de la temporalidad y redactar el contrato de manera adecuada.

¿Qué recomendamos desde InModerna GSI?

Ante este escenario, la recomendación principal es actuar con prudencia. Si eres propietario y quieres alquilar una vivienda, conviene revisar bien qué tipo de contrato se adapta mejor a tu caso, qué normativa se aplica y qué riesgos puede tener cada opción.

También es importante no tomar decisiones solo a partir de titulares. En materia de vivienda, los cambios normativos pueden tener matices importantes y cada caso debe analizarse de manera individual.

En InModerna GSI seguimos de cerca la evolución del mercado inmobiliario y la normativa que afecta a propietarios, compradores e inquilinos en Barcelona.

Si tienes un piso en Gràcia o Barcelona y tienes dudas sobre vender, alquilar o valorar tu vivienda, podemos orientarte de manera profesional y sin compromiso.

Contacta con InModerna GSI y te ayudaremos a estudiar tu caso.

Vista urbana de Barcelona relacionada con el mercado inmobiliario

25 junio, 2026

EL PRECIO DE LA VIVIENDA CONTINÚA SUBIENDO: ¿QUÉ SIGNIFICA PARA LOS PROPIETARIOS DE BARCELONA?

El mercado inmobiliario continúa mostrando una fuerte actividad en España, Cataluña y, especialmente, en Barcelona. En un momento en el que los precios de la vivienda siguen al alza, muchos propietarios se hacen una pregunta muy habitual: ¿es un buen momento para valorar mi piso?

La respuesta es sí. No necesariamente porque haya que vender de manera inmediata, sino porque conocer el valor real de una vivienda permite tomar decisiones con más seguridad.

Según el Instituto Nacional de Estadística, el Índice de Precios de la Vivienda registró en España una subida interanual del 12,9% durante el primer trimestre de 2026. Además, la vivienda de segunda mano aumentó un 13,5%, un dato especialmente relevante para los propietarios que tienen un piso en zonas consolidadas. (Fuente: INE)

En Barcelona ciudad, los datos de oferta publicados por Idealista sitúan el precio medio de la vivienda en venta en 5.243 €/m² en mayo de 2026, con una variación anual del 7,1%. (Fuente: Idealista - Barcelona)

En el caso de Gràcia, Idealista sitúa el precio medio de oferta en 5.643 €/m² en mayo de 2026, con una subida anual del 8,4%. (Fuente: Idealista - Gràcia)

Es importante tener en cuenta que los datos de Idealista hacen referencia a precios de oferta, es decir, precios de viviendas anunciadas, y no necesariamente a precios finales de venta firmados ante notario. Aun así, son una referencia útil para observar la tendencia del mercado y entender cómo se está comportando la demanda.

¿Qué implica esta situación para un propietario?

Cuando el mercado sube, muchos propietarios pueden pensar que cualquier precio de salida será correcto. Pero este es uno de los errores más habituales.

Poner una vivienda por encima de su valor real puede hacer que el anuncio pierda fuerza, reciba menos visitas y acabe quedando demasiado tiempo publicado. Cuando esto ocurre, el comprador puede percibir que el piso está “quemado” o que tiene algún problema.

Por el contrario, poner un precio demasiado bajo puede suponer perder una oportunidad económica importante.

Por eso, en un mercado activo y con precios elevados, la valoración profesional es más importante que nunca.

La valoración online puede orientar, pero no siempre es suficiente

Las herramientas automáticas pueden ser útiles como primera referencia, pero no siempre reflejan el valor real de una vivienda.

El precio de un piso no depende solo de los metros cuadrados. También influyen muchos otros factores:

1) La ubicación exacta.
2) El estado real de la vivienda.
3) La luz natural y la orientación.
4) La distribución interior.
5) La altura y la existencia de ascensor.
6) El estado de la finca y de la comunidad.
7) La demanda actual de la zona.
8) Los inmuebles comparables realmente relevantes.

Dos pisos en el mismo barrio pueden tener valores muy diferentes si uno tiene más luz, mejor distribución, una finca más cuidada o una reforma reciente.

Gràcia: un barrio donde cada calle cuenta

Valorar un piso en Gràcia requiere conocimiento local. No es lo mismo una vivienda en una zona tranquila que un piso situado en una calle con más ruido. Tampoco se valora igual un piso con balcón, luz natural o buena distribución que otro con menos posibilidades, aunque tengan una superficie similar.

Gràcia es un barrio muy valorado porque ofrece una combinación difícil de encontrar: vida de barrio, servicios, comercio local, transporte, personalidad arquitectónica y proximidad con otras zonas importantes de Barcelona.

Este conjunto de factores hace que muchos compradores continúen buscando vivienda en la zona, pero también obliga a valorar cada inmueble de manera precisa.

¿Es un buen momento para vender?

El momento puede ser favorable para muchos propietarios, pero la decisión siempre debe analizarse caso por caso.

Puede ser un buen momento para valorar o vender si tienes un piso vacío, has heredado una vivienda, quieres cambiar de residencia, estás pensando en vender para reducir gastos, tienes dudas entre vender o alquilar, o simplemente quieres conocer el valor actual de tu inmueble.

Antes de publicar un anuncio, es recomendable definir una estrategia clara: precio de salida, presentación del piso, fotografías, canales de difusión, visitas, negociación y documentación.

En InModerna GSI te ayudamos a valorar tu vivienda

En InModerna GSI conocemos el mercado inmobiliario de Gràcia y Barcelona. Analizamos cada vivienda de manera personalizada para ofrecer una valoración profesional, realista y adaptada al momento actual del mercado.

Si tienes un piso en Gràcia o Barcelona y quieres saber cuánto puede valer, podemos orientarte sin compromiso.

Contacta con InModerna GSI y solicita una valoración profesional de tu vivienda.

21 noviembre, 2020

DE LA TURISMOFOBIA A LA NOSTALGIA

La covid ha cambiado nuestras vidas de una manera extrema.

Dicen que a partir de ahora todo será diferente. Permitidme que tenga mis dudas. Con la inercia de las costumbres en nuestra sociedad, dudo que se produzca un cambio sustancial en nuestras vidas. Ojalá me equivoque y salga algo positivo de todo esto.

Ahora que estamos sin turismo, nos hemos dado cuenta, o muchos de los críticos con el turismo se están dando cuenta, de que realmente el turismo era necesario para la ciudad de Barcelona. (enlace)

Pero, como suele decirse, ni tanto ni tan poco. No era bueno para la ciudad aquel tipo de crecimiento incontrolado y sin una planificación bien definida del tipo de turismo que queríamos, provocando el rechazo del ciudadano local. Al ciudadano no se le han explicado los beneficios que representaba ni la relación simbiótica y de necesidad que significaba para todos y para la ciudad.

Así pues, centrándonos en nuestro sector, el inmobiliario, este ha sido uno de los más afectados en la ciudad.

Por un lado, el alquiler. El producto inmobiliario más afectado con dos elementos que presionan a la baja:

1) La covid
2) La nueva normativa de la Generalitat sobre las zonas “tensionadas”.

Esta normativa no permite superar los topes de precio, sin tener en cuenta diferencias entre viviendas como las calidades, la orientación, el estado de conservación, etc.

Todo hace prever que las vacunas lleguen pronto y se empiece a vacunar, intentando volver a la “nueva normalidad”. Con la vacuna biológica llegará otra económica, en forma de inyección de 140.000 millones de euros.

La rueda empezará a girar poco a poco. El efecto multiplicador del turismo empezará a dar sus frutos.

El segundo problema del mercado del alquiler tiene una solución más complicada. La ley puede generar más problemas que soluciones.

Se ha intentado cargar el peso sobre los propietarios cuando el problema es estructural.

El mercado del alquiler tenderá a regularse de manera natural con el tiempo.

Venta: aunque la compraventa ha caído, los precios se mantienen relativamente estables.

La banca se encuentra en proceso de transformación y fusiones.

En resumen, el mercado se recuperará progresivamente a medio plazo.

José Cazorla - InModerna GSI

12 enero, 2024

ENTRADA EN VIGOR EN FEBRERO DEL CONTROL DE PRECIOS EN CATALUÑA

Desde InModerna GSI, resumiríamos la entrada de esta normativa en: dejadez del Estado en su obligación constitucional de proporcionar una vivienda digna y asequible, cargando el problema sobre el pequeño propietario.

No es justo que el pequeño ahorrador, que ha invertido en su futuro y en su complemento para la jubilación, ponga en peligro su vivienda, exponiéndola a un IPC todavía descontrolado, unos tipos de interés altísimos y ahora a la limitación de las rentas. Aquellos propietarios que no puedan asumirlo decidirán vender, sacando la vivienda del mercado de alquiler. Los que puedan aumentarán los requisitos al futuro inquilino, dejando a los perfiles más vulnerables sin opción de alquilar. Estos propietarios no podrán permitirse el impago de las rentas para pagar sus hipotecas.

Los bancos harán su agosto quedándose más pisos y, seguramente, poniéndolos después a la venta sin demasiada prisa.

Los inversores internacionales dejarán de invertir en España por la falta de seguridad jurídica y de rentabilidad. Posiblemente se construirá y se rehabilitará menos, y trabajadores del sector podrían ir al paro.

No entendemos por qué se vuelve a aplicar una norma como esta por segunda vez, más aún cuando ya se comprobó que no funcionaba. ¿Hay elecciones el año que viene?

Si queréis ampliar más la información, os dejamos un enlace:
Cataluña, primera comunidad autónoma en aplicar el límite al alquiler — idealista/news

21 diciembre, 2023

LAS HIPOTECAS COMIENZAN EL CAMINO DEL DESCENSO LENTO

Por fin comienza el descenso lento de los tipos de interés. El IPC empieza a moderarse, cercano al 3,2% interanual en el mes de noviembre, con la tasa anual del IPC subyacente en el 4,5%.

Las previsiones de crecimiento para España en 2024 son solo del 1,6%, mientras que Alemania se quedará en un 0,6% y este año entrará en recesión con un -0,3%.

A día de hoy, el euríbor se encuentra en el 3,60%. Hace tan solo unas semanas estaba en el 4,12%.

Con estos datos, y si no estalla otro conflicto que nos haga retroceder el camino recorrido y vuelva a hacer subir el IPC, desde InModerna GSI creemos que a partir de septiembre, si el BCE baja los tipos, tendremos una mayor acentuación en la bajada de los intereses. Pero debemos recordar que todo son previsiones.

Nuestra recomendación es negociar una novación, es decir, renegociar con tu banco las condiciones. Los gastos van a cargo de la banca. En caso contrario, recomendamos acudir a un bróker hipotecario para cambiar de banco. Estos funcionan como mayoristas: sería como comprar en Mercabarna en lugar de ir a la tienda de debajo de casa, con el consiguiente ahorro en intereses.

Nosotros nos inclinamos por la fórmula mixta: un primer año fijo, el 2024, para después dejarla variable en 2025. ¿Por qué? Primero, porque nos permite amortizar con una pequeña comisión o incluso gratis; y segundo, porque aprovecharíamos mejor la bajada de cara a 2025. Las hipotecas variables, a lo largo de su vida, suelen ser más rentables que las fijas, especialmente más allá de un tipo fijo del 2,5%.

José Cazorla - InModerna GSI

BLOG